Analyse: I disse kommuner kan der opstå boligmangel- eller overskud

I København skal der opføres boliger svarende til mere end hele Kalundborg, mens der i Frederikshavn kommer til at stå boliger tomme, der svarer til en mindre landsby. Sådan kommer boligsituationen i landets kommuner til at se ud i 2030, viser en analyse af Spar Nord foretaget på baggrund af tal fra Danmarks Statistik.

Efter flere år med travlhed i dansk byggeri har byggeaktiviteten i 2023 lidt et gevaldigt knæk. I nogle kommuner er afmatningen i byggeriet et tiltrængt pusterum, mens det i særligt landets største byer kan skabe knaphed på boliger i fremtiden. Det viser en boligbehovsanalyse af Spar Nord foretaget på baggrund af tal fra Danmarks Statistik.

I analysen fremgår det, at der i Københavns Kommune skal opføres mere end 16.000 nye boliger inden 2030, hvis boligudbuddet i kommunen skal kunne følge med befolkningsfremskrivningen. I Aarhus skal der i samme periode tages spadestik til omkring 10.500 nye boliger, mens der i Aalborg skal opføres 5.500 nye boliger.

- Befolkningstilvæksten i landets største byer forventes fortsat at stige frem mod 2030, men ikke med helt samme styrke, som vi har oplevet de seneste ti år. Det skyldes, at tilvæksten i de større byer hovedsageligt har været drevet af unge studerende mellem de 18-29 år, og den aldersgruppe vil skrumpe en smule de kommende år, hvilket vil lægge en dæmper på befolkningstilvæksten i storbyerne i fremtiden, forklarer cheføkonom i Spar Nord Jens Nyholm og tilføjer, at man i landets største byer på grund af afmatningen i byggeriet må sætte sin lid til særligt pensionskassernes byggelyst:

- Inflationen har gjort det dyrere at bygge, og kombineret med de stigende renter kan det afholde flere ejendomsinvestorer fra at bygge nyt. Og rammer vi det samme lave niveau, som vi så i begyndelsen af 10’erne, så kan det blive svært for boligudbuddet i storbyerne at følge med befolkningsvæksten. Derfor må man i storbykommunerne satse på at blandt andet pensionskasserne ser en god case i at bygge udlejningsejendomme. De skal nemlig ikke ud at låne penge til en høj rente.

Det er dog ikke kun i landets største byer, at nybyggerierne skal skyde op over de kommende år, hvis forholdet mellem antallet af beboere og boliger skal forblive det samme som i dag. Også i kommuner som Silkeborg, Horsens og Vejle skal der nemlig bygges til:

- Mange af de borgere, der tidligere har været med til at drive tilstrømning til de større byer, vil i de kommende år nå en alder, hvor de begynder at stifte familie og i stigende grad vil efterspørge hus og bil. Kombineret med de tårnhøje boligpriser i særligt hovedstaden og Aarhus samt den stigende rente og øgede materialeomkostninger vil det formentlig få flere til at søge mod kommuner udenfor de største byer, for eksempel Silkeborg og Horsens, siger Jens Nyholm.

Tomme boliger i hovedstaden
Mens der i nogle kommuner kan opstå rift om boligerne i fremtiden, vil der i andre være rigeligt at vælge mellem. Ifølge analysen er der i kommuner som Lolland og Frederikshavn allerede i dag op til 1.500 boliger for meget i forhold til befolkningsfremskrivningen i 2030.

- Ifølge tal fra Danmarks Statistik står der allerede i dag mere end 5.000 boliger registreret som ubeboede i Frederikshavn Kommune. Det er dog ikke et tal, som kan bruges i en direkte sammenligning med fremtidens boligbehov, da det indeholder alle boliger og derfor også inkluderer huse, som sandsynligvis ikke bliver udbudt til salg eller leje, eksempelvis Airbnb. Læg dertil, at mange af dem formentlig kun står ledige en kort stund, blandt andet som følge af overgang fra en beboer til en anden. Ikke desto mindre tyder vores beregninger dog på, at der er blevet bygget for meget set i lyset af den aktuelle befolkningsfremskrivning, siger Jens Nyholm.

Nybyggeriet bør dog ikke nødvendigvis sættes på hold i alle kommuner, hvor der på nuværende tidspunkt ser ud til at være et boligoverskud, tilføjer Jens Nyholm:

- Regnestykket forudsætter, at sammenhængen mellem antal borgere og boliger er det samme i 2030 som i dag – og det er langt fra givet, at det bliver tilfældet. Det afhænger blandt andet af den økonomiske og demografiske udvikling. I eksempelvis de større byer som hovedstaden, Aarhus og Aalborg er der formentlig blevet bygget lidt i forvejen på grund af de rekordlave renter og et alternativt bedre afkast ved at eje udlejningsejendomme, men her er interessen for boliger bare så stor, at man også i fremtiden nok vil kunne finde en beboer til langt de fleste boliger.

Top10: Positiv udvikling i boligbehovet fra 2023 til 2030:

Kilde: Danmarks Statistik

Top10: Negativ udvikling i boligbehovet fra 2023 til 2030:

Kilde: Danmarks Statistik

Om analysen:
Analysen tager udgangspunkt i den seneste befolkningsfremskrivning fra Danmarks Statistik, som er foretaget på kommuneniveau frem til 2030 samt den nyeste boligstatistik fra Danmarks Statistik. Det ændrede boligbehov er udregnet efter et scenarie, hvor forholdet mellem antallet af borgere og antallet af boliger i den enkelte kommune er det samme i 2030 som i dag.