Boligsalgets tre faser: Sådan foregår det trin for trin

Find den rette ejendomsmægler

Når du skal vælge en ejendomsmægler, skal du gå efter en mægler et godt lokalt kendskab. Dermed er der større sandsynlighed for, at mægleren har styr på prisen og ved, hvad køberne i netop dit område går efter.

Det er dog generelt en god idé at indhente tilbud fra flere mæglere. Husk på, at en vurdering af din bolig er gratis og helt uforpligtende. Men pas på, at du ikke automatisk vælger den mægler, der hævder at kunne sælge din bolig til den højeste pris. Bed derfor de forskellige mæglere om at forklare og dokumentere, hvorfor prisen er sat, som den er. Spørg eventuelt, hvad de har sammenlignet med, og hvad de har solgt af tilsvarende boliger.

Få din bolig vurderet

For at kunne fastsætte prisen på din bolig gennemgår mægleren boligens visuelle stand fra kælder til kvist. Her vil mægleren typisk gøre dig opmærksom på fejl og mangler, som du med fordel kan udbedre, inden du får lavet en tilstandsrapport. For at kunne lægge den helt rigtige strategi for salget af din bolig vil mægleren også spørge ind til dine planer for fremtiden. Haster det med at få solgt, skal prisen formentlig sættes derefter.

Inden mægleren kommer med sit tilbud, vil han eller hun også gennemgå ejendommens papirer for at være sikker på, at data om fx husets størrelse stemmer overens med virkeligheden. Endeligt vil mægleren lave en provenuberegning. Det er en beregning af dit kommende rådighedsbeløb efter salget, hvis din bolig bliver solgt uden afslag.

Skriv formidlingsaftalen under

Når du efter grundig overvejelse har accepteret mæglerens oplæg på salær, salgspris og markedsføringspakke, vil mægleren lave en såkaldt formidlingsaftale. Det er en skriftlig aftale, der opridser de vilkår, som du og mægleren har fastsat for salget af din bolig, herunder aftalens varighed. Som udgangspunkt løber aftalen 3-6 måneder, så mægleren har en reel chance for at sælge din bolig. Hvis boligen ikke bliver solgt inden for den aftalte periode, er det op til dig selv, om du vil fortsætte med den samme mægler, men du skal som udgangspunkt ikke betale noget for markedsføringen og fremvisningen af din bolig. Langt de fleste mæglere arbejder nemlig ud fra princippet ”solgt eller gratis”. Det betyder, at du ikke skal betale for mæglerens arbejde, hvis din bolig ikke bliver solgt.

Når formidlingsaftalen er indgået, går mægleren i gang med at forberede præsentationen af din bolig. Blandt andet sørger mægleren for at få en professionel fotograf til at tage de nødvendige fotos og videoer af boligen. Vær opmærksom på, at du skal betale for denne service.

Klargør din bolig til salg

Hvis mægleren under gennemgangen af din bolig har påpeget visse fejl og mangler, som du relativt nemt og billigt kan udbedre, vil det være en god idé at få taget hånd om dem, inden du får lavet en tilstandsrapport. Dermed vil du nemlig få en tilstandsrapport med færre anmærkninger, og det gør boligen mere attraktiv for potentielle købere. Derudover det generelt en god idé at få boligen til at fremstå fra sin bedste side. Det kan være, du skal rydde op eller købe et par ekstra lamper, så din bolig fremstår rummelig og lys.

Få lavet en tilstandsrapport

Medmindre du ønsker at tilbyde køber en ejerskifteforsikring – og dermed slippe fri af dit ansvar for skjulte fejl og mangler i ejendommen – er det ikke et krav at få lavet en tilstandsrapport. Men det kan være klogt for at skabe mest mulig gennemsigtighed om boligens stand over for køber. Med tilstandsrapporten får køber nemlig et dybere indblik i, hvilken bolig han eller hun overvejer at købe, så der ikke opstår ubehagelige overraskelser, når købsaftalen er skrevet under. Ønsker du at tegne en ejerskifteforsikring, kræves det også, at du får lavet en elinstallationsrapport, der beskriver boligens elinstallationer.

Skriv salgsopstillingen under

På basis af en lang række oplysninger, som mægleren indhenter om ejendommen, bliver der lavet en salgsomstilling, der blandt andet beskriver boligens beskaffenhed, funktionalitet, energimærke og muligheder for ombygning.

Efter at mægleren har lavet salgsopstillingen, skal du bekræfte, at du som sælger kan stå inde for de ting, der står i den. Det gør du ved at skrive salgsopstillingen under. Men sørg for at læse papirerne grundigt igennem, inden du skriver under. Som sælger risikerer du nemlig at få et erstatningsansvar, hvis tingene ikke er, som det fremgår af salgsopstillingen.

Få vist din bolig frem

Efterhånden som interessen for din bolig stiger, vil mægleren vise dit hjem frem for de potentielle købere. Husk, at du i denne fase skal være ekstra omhyggelig med oprydningen og rengøringen, da der nogle gange kan komme fremvisninger med meget kort varsel.

Afhængigt af boligens stand og områdets popularitet vil de fleste købere typisk se en bolig 1-3 gange, inden de kommer med et bud. Når køber og sælger er blevet enige om salgsprisen og de øvrige betingelser for handlen, heriblandt dato for overtagelse, udarbejder mægleren en købsaftale. Det er en juridisk kontrakt, hvor alle aftaler mellem dig og køber vil fremgå. Af samme grund skal købsaftalen underskrives af jer begge.

Godkendelse fra købers bank og advokat

Efter at både køber og sælger har underskrevet købsaftalen, har køber seks hverdage til at fortryde handlen. Inden for de seks hverdage sørger mægleren for at indhente godkendelse fra købers pengeinstitut for at være sikker på, at købers bank kan nå at godkende handlen og stille en bankgaranti på købers vegne, inden fortrydelsesfristen udløber.

Når handlen er godkendt af købers bank, skal køber betale en slags depositum til dit pengeinstitut, som opbevarer pengene, indtil handlen går endeligt igennem, og pengene kan frigives til dig. Dette kaldes en deponering, og det betyder egentlig bare, at pengene ikke bliver udbetalt til dig, før skødet på boligen er tinglyst – og handlen er gennemført.

Langt de fleste købere har også en advokat til at kigge på købsaftalen. Advokaten kigger bl.a. på ejendommens servitutter. Det er de bestemmelser, der kan være pålagt en ejendom, f.eks. om du må have husdyr i ejendommen, eller om du må bygge til. Typisk vil advokatens frist matche fortrydelsesretten udløb.

Medmindre køber fortryder handlen inden for de seks hverdage, er handlen endelig, når fortrydelsesfristen er udløbet.

Drøft din fremtidige økonomi med banken

Lige så snart fortrydelsesfristen er udløbet, og handlen er gået igennem, anbefales det, at du tager en snak med din bankrådgiver om dine muligheder for at indfri dine nuværende lån – og for evt. at finansiere din næste bolig. Har du allerede købt en ny bolig, skal du være opmærksom på, at der kan gå op til en måned, før overskuddet fra salget bliver udbetalt til dig. I visse tilfælde kan det derfor blive nødvendigt, at banken laver en såkaldt ”mellemfinansiering”, indtil begge handler er afsluttede.

Boligen gennemgås

På overtagelsesdagen er det vigtigt, at du gennemgår boligen sammen med køber for at sikre dig, at alt er som aftalt. Det kan især være en god idé at aflæse vand-, varme- og elmålere i fællesskab, så der ikke opstår uenigheder om det faktiske forbrug på et senere tidspunkt.

Hvis du ønsker det, kan mægleren sagtens deltage på overtagelsesdagen. De fleste steder er det en gratis service, som mægleren tilbyder, men forhør dig eventuelt hos din egen mægler for en sikkerheds skyld.  

Når gennemgangen er slut, skal aflæsningen sendes til købers advokat, som udarbejder en såkaldt refusionsopgørelse. Det er et dokument, som opgør alt, hvad du har betalt forud, og som køber skal betale efter overtagelsesdagen, fx udgifter til el, vand og varme. Refusionsopgørelsen bliver senere sendt til underskrivning hos både dig og sælger.

Skødet tinglyses digitalt

Når købers bank og advokat har godkendt handlen, tinglyser banken eventuelle lån, mens ejendomsmægleren tinglyser skødet på ejendommen i tingbogen. Det vil sige, at handlen bliver registreret offentligt. Dernæst bliver skødet sendt til underskrivning hos både dig og køber via NemID.

Købesummen frigives

Når tinglysningen er afsluttet, bliver skødet sendt til køber, og udbetalingen bliver frigivet til dig. Bemærk, at denne proces kan tage op til en måned efter overtagelsesdagen.

Handlen er nu gennemført, og du har officielt solgt din bolig. Tillykke! 🎉