Fald i obligationskurserne kan være en mulighed for risikovillige boligejere

Du bør tænke dig godt om, hvis du netop nu overvejer at foretage en op- eller en skrå konvertering. Baggrunden for den overvejelse kan findes i den seneste udvikling på rentemarkedet, der har banket kurserne på realkreditobligationerne langt ned.

Eksempelvis ligger kursen på det meget udbredte 30-årige 0,5 procentlån med afdrag i øjeblikket på omkring 86, hvilket betyder, at du kan indfri et lån på 1 mio. kroner til blot 860 tusinde kroner plus omkostninger. Her vil man typisk vælge en klassisk opkonvertering, hvor man skifter fra et fastforrentet lån med lav rente til et tilsvarende lån med lidt højere rente. Restgælden reduceres, mens den månedlig ydelse stiger.

Vælger du i stedet en skrå konvertering, hvor du skifter fra et lån med fastrente til et F-kortlån, kan du lige nu både reducere restgæld og ydelse på én gang. Alternativt et tilpasningslån som F5 eller RenteMax med renteloft. Attraktivt for nogle få, risikovillige låntagere, men det har en pris, fastslår chefanalytiker i Spar Nord, Martin Lundholm.

- Det er ikke hver dag, at du skattefrit kan reducere din gæld med 14 procent og samtidig sænke din månedlige ydelse. Du skal selvfølgelig være opmærksom på, at der er omkostninger forbundet med omlægning af lån, samt at bidragssatsen er højere ved variabelt forrentede lån, men det ændrer ikke på billedet af en yderst mærkbar økonomisk gevinst fra den ene dag til den anden. Men om det kan betale sig i sidste ende, er langt mere usikkert

Netop usikkerheden er en uundgåelig følgesvend. Særligt hvis du vælger at konvertere skråt, forklarer Martin Lundholm:

- Ligesom en opkonvertering er der tale om en spekulativ konvertering, hvor du satser på renteudviklingen, men modsat ved en opkonvertering ved du ikke præcis, hvor meget du risikerer at tabe på manøvren. Der er med andre ord tale om en markant ændring af en risikoprofil, og det skal du være indforstået og tryg ved, ligesom det er vigtigt med en solid økonomi, der kan bære, hvis renter stiger for meget.

Herunder finder du et overblik over fordelen og ulempen ved op- og skrå konvertering.

Opkonvertering

Vælger du opkonvertering, omlægger du dit lån fra en fast rente til en højere fast rente. Fordelen med omlægningen er, at du dermed kan skære en del af din restgæld af. Ulempen er, at den reelle økonomiske fordel først indtræffer, når du igen omlægger til en lavere rente, men tidshorisonten for den kender du ikke. Derfor kan du risikere, at den økonomiske gevinst ved at opkonvertere langsomt forsvinder, i takt med at du som skal betale en højere ydelse, jo højere renten er.

Skrå konvertering

Vælger du en skrå konvertering, omlægger du dit lån fra fast rente til variabel rente. Fordelen med omlægningen er, at du dermed kan skære en del af din restgæld af. Ulempen er, at du ikke ved, om renterne enten falder eller forbliver på et lavt niveau over de kommende år, hvilket er afgørende for din økonomiske gevinst, da stigende renter medfører en højere ydelse.

Udover at spekulere i renteudviklingen kan en årsag til at overveje en skrå konvertering være, hvis du står overfor at skulle sælge sin bolig i en nær fremtid. Ved du, at du vil flytte inden for de næste tre år, kan du vælge at konvertere til et F3-lån og dermed indkapsle din kursgevinst.

Det er dog vigtigt, at du husker at indregne omkostninger forbundet med konverteringen og omkostninger forbundet ved at indfri lånet om f.eks. tre år. Dertil kommer usikkerheden om, at det kan blive endnu mere fordelagtigt at indfri lånet om tre år, hvis kurserne bliver ved med at falde på grund af stigende renter.

Det er ikke alle låntagere, der kan få lov til at lave en skrå konvertering, da der ved lån med variabel rente stilles særlige krav til låntagers økonomi og boligens belåningsværdi. Kort fortalt betyder det, at hvis du har en belåning på over 60 procent af boligens værdi samt en gældsfaktor på mere end fire, vil du være begrænset i forhold til, hvilket variabelt forrentet lån du kan omlægge til.