Lave kurser kan få flere til at øge risikoen på deres realkreditlån

Der er god grund til at tænke sig godt om, hvis du netop nu overvejer at foretage en op- eller en skrå konvertering. Baggrunden for den overvejelse kan findes i udvikling på rentemarkedet, der har banket kurserne på realkreditobligationerne langt ned.

Eksempelvis ligger kursen på det meget udbredte 30-årige 0,5 procentlån med afdrag i øjeblikket på omkring 70, hvilket betyder, at du kan indfri et lån på 1 mio. kroner til blot 700 tusinde kroner plus omkostninger. Her vil man typisk vælge en klassisk opkonvertering, hvor man skifter fra et fastforrentet lån med lav rente til et tilsvarende lån med lidt højere rente. Restgælden reduceres, mens den månedlig ydelse stiger.

Vælger du i stedet en skrå konvertering, hvor du skifter fra et lån med fastrente til et F-kortlån, kan du reducere restgælden, men din ydelse vil sandsynligvis stige. Alternativt et tilpasningslån som F5 eller RenteMax med renteloft. Attraktivt for nogle risikovillige låntagere, men det har en pris, eftersom den korte rente er steget og fortsat vil gøre det, fastslår chefanalytiker i Spar Nord, Martin Lundholm.

- Det er ikke hver dag, at du skattefrit kan reducere din gæld, og det får mange til at overveje deres muligheder. En sådan beslutning er dog ikke uden risiko, idet de korte renterne lige nu fortsætter himmelflugten. Dertil kommer omkostninger forbundet med omlægning af lån samt en højere bidragssats på variabelt forrentede lån. Tilsammen gør udviklingen det meget usikkert, om der egentlig er en økonomisk gevinst sammenholdt med risikoen.

Netop usikkerheden er en uundgåelig følgesvend. Særligt hvis du vælger at konvertere skråt, forklarer Martin Lundholm:

- Ligesom en opkonvertering er der tale om en spekulativ konvertering, hvor du satser på renteudviklingen. Men modsat en opkonvertering ved du ikke præcis, hvor meget du risikerer at tabe på manøvren. Der er med andre ord tale om en markant ændring af en risikoprofil, og det skal du være indforstået og tryg ved, ligesom det er vigtigt med en solid økonomi, der kan bære, at rente stiger mere end hvad godt er.
Herunder finder du et overblik over fordelen og ulempen ved op- og skrå konvertering.

Opkonvertering

Vælger du opkonvertering, omlægger du dit lån fra en fast rente til en højere fast rente. Fordelen med omlægningen er, at du dermed kan skære en del af din restgæld af, og at din friværdi fortsat er sikret.

Ulempen er, at den reelle økonomiske fordel først indtræffer, når du igen omlægger til en lavere rente, men tidshorisonten for den kender du ikke. Derfor kan du risikere, at den økonomiske gevinst ved at opkonvertere langsomt forsvinder, i takt med at du som skal betale en højere ydelse, jo højere renten er.

Skrå konvertering

Vælger du skrå konvertering, omlægger du dit lån fra fast rente til variabel rente. Fordelen er, at du dermed kan skære en del af din restgæld af. Ulempen er, at du ikke ved, om renterne falder eller forbliver på et lavt niveau over de kommende år, hvilket er afgørende for din økonomiske gevinst, da stigende renter medfører en højere ydelse. Ligeledes er din friværdi ikke sikret.

Udover at spekulere i renteudviklingen kan en årsag til at overveje en skrå konvertering være, hvis du står overfor at skulle sælge sin bolig i en nær fremtid. Ved du, at du vil flytte inden for de næste tre år, kan du vælge at konvertere til et F3-lån og dermed indkapsle din kursgevinst.

Det er dog vigtigt, at du husker at indregne omkostninger forbundet med konverteringen og omkostninger forbundet ved at indfri lånet om f.eks. tre år. Dertil kommer usikkerheden om, at det kan blive endnu mere fordelagtigt at indfri lånet om tre år, hvis kurserne bliver ved med at falde på grund af stigende renter.

Vær opmærksom på, at ikke alle kan få lov til at lave en skrå konvertering, da der ved lån med variabel rente stilles særlige krav til låntagers økonomi og boligens belåningsværdi. Er din belåning over 60 procent af boligens værdi og har du en gældsfaktor på mere end fire, vil du være begrænset i forhold til, hvilket variabelt forrentet lån du kan omlægge til.

Derudover skal din økonomi kunne klare et lån på minimum 6 procent med afdrag, som situationen er i dag, idet reglerne på låneområde siger, at låntagers økonomi skal kunne bære det aktuelle 30-årige fastrentelån plus en procent mere, før banken må tilbyde at omlægge lånet til et variabelt forrentet.
Du kan læse Spar Nords seneste låneanbefaling her.

Prioritetslån

Som Stjerne- eller StjernePLUS-kunde i Spar Nord med et lån på mindst 100.000 kroner kan du også optage et prioritetslån. Det giver dig en højere grad af fleksibilitet end et almindeligt realkreditlån.

Samtidig får du mulighed for at tilvælge en indlånskonto, hvor rentesatsen er højere, end den du får på en almindelig lønkonto. Du kan dermed nedbringe dine renteudgifter ved at sætte overskydende penge ind på indlånskontoen, som du har fuld frihed til løbende at trække på, når behovet er der. Med andre ord er lånet fordelagtigt for dig med lav restgæld og højt, kontant indlån i banken.

Du kan læse mere om Prioritetslån her.